Budowlane3B.pl

Inwestor staje często przed dylematem:

budować samodzielnie, “systemem gospodarczym” czy też wynająć firmę, która zrealizuje całość “pod klucz”?

Samodzielnie ?

Budowa tzw. systemem gospodarczym to cykl inwestycyjny, w którym inwestor staje się sam dla siebie przedsiębiorcą budowlanym i sam organizuje budowę, zatrudniając jedynie wykwalifikowanych rzemieślników do poszczególnych prac. Sam może również aktywnie uczestniczyć w budowie przy wykonywaniu prac nie wymagających kwalifikacji, jak również korzystać z pomocy członków rodziny; minimalizuje w ten sposób koszty robocizny. Sam kupuje materiały budowlane, a to oznacza oszczędności na kosztach ich zakupu – choć nie zawsze. Przedsiębiorcy budowlani bowiem kupują często materiały po niższych cenach i może się okazać, że “samodzielność” w tym przypadku nie przyniesie spodziewanych oszczędności!

Nie warto także przeceniać swych sił jako wykonawcy, gdyż pewne prace wymagają zarówno wiedzy teoretycznej, jak i praktyki. Są także takie prace budowlane, których samodzielne wykonywanie jest niezgodne z obowiązującymi przepisami.

Omawiany “system gospodarczy” pozwala wprawdzie na dostosowanie tempa budowy do możliwości finansowych inwestora, lecz z drugiej strony – im dłuższy czas realizacji, tym wyższe koszty. Toteż przed przystąpieniem do budowy warto wykonać plan własnych możliwości, oceniając ile rzeczywiście czasu będzie można poświęcić budowie i jakie są realne perspektywy jej finansowania, biorąc pod uwagę wykończenie i wyposażenie domu, oraz zagospodarowanie działki.

Zanim inwestor podejmie decyzję o samodzielnej pracy, powinien sprawdzić: koszty potrzebnych materiałów i narzędzi, koszty usług w danej specjalności, liczbę firm je oferujących itd. Niewykluczone, że po takiej kontroli dojdzie do wniosku, że lepiej zarobić dodatkowe pieniądze w swoim zawodzie, aby móc zatrudnić profesjonalistę.

Jeśli zlecamy budowę firmie…..

W przypadku zlecenia prowadzenia robót firmie budowlanej relacje między klientem a wykonawcą są, przynajmniej teoretycznie, proste. Klient podpisuje umowę wykonania domu “pod klucz” na określonych przez strony warunkach, płaci i otrzymuje gotowy produkt w oznaczonym terminie. To komfortowa sytuacja, zwalniająca ze wszelkich uciążliwości związanych z budową. Metoda ta jest jednak droższa i zakłada szybkie finansowanie. Przed podjęciem decyzji o wyborze firmy inwestor powinien przede wszystkim sprawdzić jej referencje i wiarygodność.

Biorąc zaś pod uwagę dość częste opinie inwestorów niezadowolonych z niesolidnych usług, należałoby dodać do kosztów budowy cenę obsługi prawnej, której rolą będzie sprawdzenie umowy i wiarygodności firmy, oraz pomoc przy ewentualnym dochodzeniu roszczeń.

Wielu problemów można by uniknąć, gdyby inwestor znał prawa, zakres odpowiedzialności i funkcje osób, którym powierza budowę swego domu.

Rola uczestników procesu budowlanego

Wykonawca (firma budowlana) reprezentowany przez (kierownika budowy) jest odpowiedzialny za wykonanie pracy dokładnie według projektu (chyba że ma pisemną zgodę do dokonywania zmian). Powinien opłacić ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej i szkód materialnych, oraz ubezpieczenia swoich pracowników. Płaci pracownikom, dostawcom i podwykonawcom. I, oczywiście, odpowiada za jakość wszystkich wykonywanych prac.

Do zadań specjalnych, których firma przedsiębiorcy budowlanego nie jest w stanie sama wykonać (np. instalacje gazowe, wodno-kanalizacyjne, elektryczne itp.) zatrudniani są podwykonawcy. Podwykonawca otrzymuje instrukcje od przedsiębiorcy budowlanego i zwykle jest przed nim odpowiedzialny za właściwe wykonanie robót.

Za zgodność wykonania pracy z opisem podanym w pozwoleniu na budowę i z wymaganiami przepisów budowlanych odpowiedzialny jest inspektor nadzoru inwestorskiego. Inspektor nie jest odpowiedzialny za wykonanie prac zgodnie z oczekiwaniami właściciela, lecz z prawem i sztuką budowlaną.

Jeśli inwestor nie jest w stanie koordynować organizacji robót to celowe jest zatrudnienie przedsiębiorcy budowlanego (firmy budowlanej), która pokieruje wszystkimi podwykonawcami. I chociaż prowadzenie budowy bezpośrednio z podwykonawcami może wydawać się tańsze, to bardzo często zatrudnienie wykwalifikowanego przedsiębiorcy budowlanego może oszczędzić pieniędzy i uchronić przed kłopotami.

Wybieramy firmę wykonawczą

Przed podjęciem decyzji o wyborze firmy inwestor powinien sprawdzić jej referencje i wiarygodność. Analizując ofertę firmy budowlanej należy zwrócić uwagę przede wszystkim na kwalifikacje firmy i jej środki techniczne niezbędne do prowadzenia robót – bezpośredni wykonawca powinien mieć praktykę zawodową i legitymować się uprawnieniami budowlanymi. Należy sprawdzić formę prawną prowadzonej działalności gospodarczej oraz stan majątkowy firmy. Pożądane byłoby też, aby firma była ubezpieczona od odpowiedzialności cywilnej i szkód materialnych. Istotny będzie zakres doświadczenia zawodowego – firma budowlana powinna przedstawić swoje referencje, czyli opinie o własnej pracy wystawione przez poprzednich zleceniodawców, abyśmy mogli z łatwością zweryfikować podane nam informacje. Dobrze byłoby również osobiście obejrzeć obiekty zrealizowane przez kandydata na „naszego” wykonawcę i porozmawiać z ich użytkownikami.

Zawieramy umowę o roboty budowlane

Kolejnym etapem organizacji procesu budowlanego jest zawarcie umowy o roboty budowlane. Nie jest to obowiązkowe, ale wskazane w celu ochrony interesów zarówno inwestora, jak i wykonawcy. Konstrukcja umowy musi jasno regulować prawa i obowiązki obu stron, tak aby można było skutecznie wyegzekwować jej właściwe wykonanie.
Przedmiot umowy, czyli obiekt, który zamierzamy wybudować, powinien być szczegółowo opisany z zastrzeżeniem, że roboty muszą być prowadzone zgodnie z dokumentacją techniczną, która stanowi integralną część umowy.
W umowie lub w załączniku należy dokładnie określić harmonogram robót.
Umowa powinna także przewidywać sankcje za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez wykonawcę.
Warto w tej sprawie zwrócić się do prawnika. Brak przezorności może bowiem narazić inwestora na stratę czasu i pieniędzy. Należy również pamiętać, że w przypadku samodzielnego organizowania prac inwestor zmuszony będzie do zawierania umów z kilkoma wykonawcami z różnych branż.

Przekazywanie i odbiór kolejnych etapów budowy

Przede wszystkim należy pamiętać o protokolarnym przekazaniu wykonawcy terenu budowy, ponieważ od tej chwili aż do czasu oddania obiektu ponosi on, na zasadach ogólnych, odpowiedzialność za szkody powstałe na tym terenie. Protokół powinien zawierać dokładny opis terenu, aby w przyszości można było oszacować ewentualne szkody. Następnie, również w formie protokołów, powinny być odbierane poszczególne etapy budowy. W protokole można nanosić uwagi, jakie nasuwają się przy odbiorze – pomoże to zachować prawo do roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy.
Właśnie od odbiorów kolejnych etapów robót najlepiej uzależnić zapłatę wykonawcy – płacić za już wykonaną pracę (i mniej niż pełną należność). Pewna suma pieniędzy powinna być trzymana w rezerwie jako gwarancja zadowalającego wykonania robót.

Zakończenie budowy

Po zakończeniu budowy inwestor powinien, zależnie od nałożonych w pozwoleniu na budowę obowiązków zgłosić obiekt do użytkowania albo uzyskać pozwolenie na użytkowanie.
Jeżeli na inwestora nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, obowiązany on jest zawiadomić o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania:
Państwową Inspekcję Ochrony Środowiska,
Państwową Inspekcję Sanitarną,
Państwową Inspekcję Pracy,
Państwową Straż Pożarną.

Jeżeli ww. organy nie udzielą odpowiedzi w ciągu 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, to przyjmuje się, że nie zgłaszają sprzeciwu i wyrażają zgodę.
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, inwestor jest obowiązany dołączyć:
oryginał dziennika budowy,
oświadczenie kierownika budowy:
o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami;
o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
protokoły ewentualnych badań i sprawdzeń (np. użytych materiałów budowlanych),
inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.

W razie zmian w stosunku do projektu lub warunków pozwolenia na budowę – dokonanych w toku wykonywania robót – oświadczenie kierownika budowy powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego.
Inwestor jest obowiązany uzupełnić wymienione wyżej dokumenty, jeżeli w toku ich sprawdzania przez właściwy organ okaże się, że są niekompletne lub nieścisłe.

Przekazanie budynku do użytkowania

Wykonawca, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje inwestorowi dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą oraz niezbędne instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń z tym obiektem związanych.
Dokumenty te wraz z opracowaniami projektowymi właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez cały okres istnienia obiektu.
Na tym kończy się rola inwestora, a zaczynają kolejne obowiązki prawne – właściciela i zarządcy domu – którym Prawo budowlane poświęca osobny rozdział p.t. „Utrzymanie obiektów budowlanych”.

Iwona Dzierżko-Bukal, architekt